北京西城区430新政影响学区房市场：多校划片政策或导致高价学区房价格下跌

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金融街学区的房价向来以昂贵着称，总价往往超过千万元。

张敏的孩子今年两岁了。他原本打算等到四年后，孩子接近上学年龄时，再考虑学区房。 4月30日，北京市西城区教委出台新政策（简称“430新政策”），打乱了他的计划。

新政策《关于西城区2020年义务教育招生实施的意见》显示，2020年7月31日后落户西城区的家庭，其子女不再按就近入读小学。注册方法。相反，学生通过多学校分区被随机分配到学区甚至相邻学区。

不同的学区意味着不同的教育质量，多学​​区政策是价值的重构。高价学区的房价可能会下降，而低价学区的房价可能会上涨。

因此，7月31日被称为“731”期限。此前在西城定居的家庭，仍可享受原有的单校划区政策。

时间窗口只有三个月，张敏已经等不及了。

01

趁机割韭菜

正当张敏犹豫之际，网上传来一张图片：链家网挂牌金融街学区红庙小学对应小区丰汇园一套39.1平米的房子，单价26万元，总价1020万元。

张敏不知道这个价格是真是假。但他知道红庙小学是北京的百年名校，可以直接升入北师大附属实验中学和北京八中。这两所是西城区最好的初中。 2019年，他们在西城区中考成绩中名列前两名。

张敏看过丰汇园的房子。其中，一期13号楼是户型最小的动迁房，单价高达22万元。但总价较低，因此成交最为活跃。

长城经纪人高健表示，430新政出台后，确实有一波看房的客户，“需求一下子就上去了”。

与此同时，一些业主希望借机“割韭菜”，报出25万-26万元/平方米的最高价。

“平时能卖或不能卖的业主都想趁这波市况高价出售，房屋供应量突然增加。”高健表示，当供给和需求同时上涨时，房价并没有大幅上涨。

他掌握的成交数据显示，包括丰汇园在内，红庙小学对应的学区小户型平均成交单价在20万至22万元之间，具体取决于房型和社区环境。 “与430新政出台之前相比，整体涨幅略有增加，涨幅在2-3%左右。”

另一个抑制房价的因素是政策的不确定性。

高健表示，西城教委只是指出了多校划区的方向，但具体实施还要看明年甚至后年的情况。 “是严格执行还是放任不管，现在还很难说。”

北京朝阳区率先实施多校分区政策，规定2017年6月30日后朝阳区所有新购房屋，无论是新建还是二手房，都将参与多校分区。

这个政策是徒劳的。

北京学区的住房研究人员听说，由于朝阳名校与普通学校差距过大，一旦划出多所学校，本来可以上名校的家庭可能会被随机分配到朝阳的“贫困学校”。学区的最底层。它触动了很多家长的蛋糕，遇到了巨大的阻力。”

2019年以来，北京市东城区和海淀区均实施了多校划区。

高健表示北京宏庙小学，多校分区实施之初，东城、海淀两个学区的房价确实略有下降。比如，东城牛学士家小学学区的住房单价下降了约2万元，海淀上地附近学区的房价也出现了下降。一万多元。

在多校分区的具体实施方面，东城区通过电脑分配对新落户家庭严格实行多校分区；在海淀，政策执行出了问题。目前北京宏庙小学，该制度仍根据距离远近、定居年限等条件。进入学校。

高健说，“落户年龄是影响排名的重要因素，早落户的家庭比晚落户的家庭更有资格入读学校。因此，买学区房越早越好。” ”

目前，海淀学区房价有所回升。例如，上地东西里地区房价在2019年1月1日截止日期后一段时间内下跌了10%左右，目前已经反弹了5%。一些小面积、低价房甚至已经恢复到限购前的水平。

02

惠及普通学校

2020年4月30日，北京市西城区多校划区政策正式实施。

在北京各城区中，西城区中小学教育资源最均衡，适合多校分区。这也意味着学区的房价受到多学校分区的影响，往往会达到中位数。

“原因很简单，如果严格实行多校分区，高价学区的房价就会下降，而低价学区的房价就会上涨。”高健说道。

张敏也注意到了这个趋势。他没有选择红庙小学，该小学的学区住房单价在20万元以上。 “如果西城严格实行多校分区，相应学区的房价可能会下降。我站在一座小山上。”

他买学区房有两个目的。一是孩子能上更好的中小学，二是他的资产保值增值。 “比如你花1000万元买了一套学区房，等孩子上学后卖掉，即使升值幅度不大，至少也能拿回本金，其实也挺划算的。”具有成本效益。”

与红庙小学相邻的西单小学于2015年乘坐“直达学校”快车，还可直达北京师范大学附属实验中学、北京八中。 2015年直考率为30%，并且每年以10%的速度增长。到2020年，直升率控制在80%。

受此影响，西单小学学区的房价一路飙升。但由于西单小学是传统的普通学校，所以比传统牛校红庙小学的小区房价仍低3万至4万元。

张敏的预算只有1000万元，只能在红庙小学区购买一套40多平米的一居室。如果你的目标是西单小学，可以买一套60平方米左右的小两居室。 “如果是一居室，就得再租一套。如果是两居室，一家三口加上老人，勉强够住，至少不用再受租房之苦了。” ”

他说，多学校分区对养牛学校是不利的，对普通学校是有利的。西单小学学区房将享受政策优惠，731截止后还有一定的升值空间。

五一期间，他订购了一套60多平米的老公房，位于京畿道西单小学对面的一个小区。

03

浮动利润一倍以上

李鹰还看到了单价26万元的丰汇园的截图，心里有些后悔。

六年前，他走遍了西城的大学区，走遍了德胜、月坛、金融街、站站路，最终选定了两套房子。

一套在三里河三区，对应月坛学区三里河第三小学，单价7.2万元，面积40平方米；另一套位于丰汇园社区，对应金融街学区红庙小学，单价8万元。也有40多平米。

丰汇园的房子总价超过40万元。李应“东借西借，啃四老”。她无能为力，只好买下三里河三区。

一年后，金融街学区从小升初教育政策出台，红庙小学直接升格为北京师范大学附属实验中学和北京八中。对口学区房价涨幅位居西城第一。

如今，李鹰的学区房单价比丰汇园的单价至少低了7万元。

生活中没有如果。李颖更现实的考虑是：她是否应该在731截止日期之前，利用市场走势，出售自己的高端学区房。

根据西城区的政策，孩子进入小学后就具有学生身份。他们只需要学生身份就可以上初中，无需户籍。学区内的房屋可以转售给他人入学。

李颖孩子读小学三年级，学区房已经是五年唯一一套（房子买了五年了，是家里唯一的房子），所以下一家可以享受贷款和税收优惠。

在此期间，月坛学区的房屋交易开始火爆。像李颖这样的公寓面积小，总价低，而且容易出售。但目前成交价为15万-16万元/平方米，涨幅仅有百分之几。一千美元。

该地区经纪人潘虹表示，731假期导致看房数量增加，但也出现了供需同步增加的情况。 “此外，月坛是西城、中谷、三里三、裕民等地中小学教育资源最均衡的学区之一，小学教育水平相近，多校划区对学校影响不大。学区房。”

即便如此，李颖的学区房单价从7.2万元涨到了15万多元，整体利润高达108%，“非常值得”。

贝壳研究院发布的数据显示，“五一”期间，西城区二手房成交量同比、环比均超过100%。但链家并没有展示网上挂牌价格过高的房源，因此没有公开的涨价和挂牌量数据。

潘虹一线的感受是，这段时间挂牌数量明显增加，价格小幅上涨，成交量明显增加。五一过后，潘虹还在忙着给客人看房。她估计这样的火爆场面还要持续一个月左右。

面对焦急的看房者，她耐心解释道，首先，月坛地区等学区房受430政策影响不大，价格波动不大。其次，西城多校分区政策的实施细则尚不明确。 ，如果你赶不上731的截止日期，也许也没关系。

（文中张敏、李莹、高健、潘虹为化名）