农村集体经营性建设用地入市：乡村振兴资金的新来源？

网站关键词：石牌楼、石牌坊、石牌楼厂家、石牌楼多少钱、石牌楼图片大全。我们长城石雕的是敬业的石牌楼厂家、主要设计制作农村石牌楼、石牌坊效果图、村门石牌坊价格、图片大全、结构、历代著名石牌楼雕刻样式。

——何雪峰：农村集体建设用地入市问题

——《“十四五”规划建议》学习心得之四

最近，我学习了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》，重点学习第七部分“优先发展乡村振兴全面推进乡村振兴”。有一些经验并选取九个问题进行讨论。第四篇论述“农村集体商业建设用地入市”。

《建议》第二十七条：“完善城乡统一建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地市场准入制度。”

农村集体经营性建设用地之所以进入市场，是因为在《土地管理法》颁布之前，全国农村地区均采用农用地进行建设。这些土地实际用于二、三产业，属于农村商业建设用地。根据后来颁布的《土地管理法》，任何单位和个人必须使用国有土地进行建设。农村商业建设用地违法成为历史遗留问题。

农村集体商业建设用地主要来自20世纪70年代以后乡镇企业占用的建设用地。到上世纪末，全国大部分地区乡镇企业已经关闭，原来乡镇企业占用的土地很快恢复为农用地。相对而言，东部沿海地区在承接世界制造业转移的同时，将原乡镇企业占用的土地转变为集体建设用地，用于招商引资。于是，大量的第二、第三产业在集体土地上建立起来，形成了历史遗产。问题。如何解决历史遗留问题，是东部沿海发达地区农村一直呼吁集体经营性建设用地入市的主要原因。

更有趣的是，很快就有学者认为，如果将集体经营性建设用地推向市场，建立城乡统一的建设用地市场石门楼厂家，就能“显现”农村土地的价值，增加农民收入，增强集体经济实力。甚至有人想象，由于中西部地区农村商品房建设用地数量有限，农民宅基地应该算作商品房建设用地，农民退出的宅基地也可以作为集体进入市场。商业建设用地。在农村土地三项制度改革试点方案中，被描述为“放开农村土地三项制度改革”。如果允许农民宅基地入市，我国将有约2亿亩农村建设用地可供出售。即使按照每亩100万元计算，2亿亩也将价值200万亿元。这不仅可以显着增加农民收入，还可以为农民进城提供强有力的资金支持。

这当然是不可能的，因为中国目前的土地城市化已经基本完成，不需要那么多的建设用地。

更重要的是，即使城市建设需要土地，为什么农民的宅基地就值钱呢？农民在不方便耕种的荒地、山坡上建造房屋。耕地租金每年每亩仅几百元。按5%的利率计算，耕地价值只有几千元。一块宅基地怎么能值100万元呢？或者说建设用地为何能价值数百万美元？

建设用地之所以有价值，是因为在土地上进行二、三产业建设，大量的非农增值收入附着在土地上。前提是土地经过城市规划，成为城市建设的一部分。只有特定区域的土地才会计划进入建设，才会有建设效益。沿海发达地区农村已成为沿海城市带的重要组成部分。因此，这些地区的农村建设用地价值较高，因而市场需求旺盛。

从全国范围来看，由于土地不能流动，中西部地区有土地资源（包括农民宅基地）的农村地区农村建设用地入市问题解决，即使允许农村集体土地入市，在这些集体土地上建设房屋也比较困难。能进入市场，就不会有农民无缘无故暴富的情况。

有人说，中西部地区农民也可以通过外地入市获得集体建设用地入市收益。异地入市，是指将不具备区位优势的中西部地区建设用地移植到具有区位优势的郊区进行城市建设，从而获得巨额的城市非农用地收益。问题是，为什么具有区位优势的郊区会允许中西部地区的建设用地流向异地？此次异地入市，是通过建设用地指标覆盖郊区优势地段的尝试。问题是，优势地段是有限的，但外地可投入市场的建设用地指标却是无限的。无限的指标覆盖有限的有利位置。地利优越地区的农民当然会无限地降低外地可以投入市场的指标的价值，一直压到建设时。土地复垦按照耕地成本价计算。也就是说，真正放开外地市场准入，只会造就一批具有区位优势的郊区食地者，但绝对不可能让具有区位优势的农村农民一夜暴富。

期望农民通过集体建设用地入市获得所谓财产性收入石门楼雕刻制作，实质上就是期望农民通过建设用地入市赚取非农用地的租金，即“地租”。 “地租”是寄生的。问题是谁来付房租？来自国家？城市居民？无论谁出面，都绝对不可能指望8亿多农民通过食利者致富。

目前，全国各级地方政府都指望通过农村建设用地入市来筹集乡村振兴投资资金，这更是不合理的。集体土地入市收入本质上是政府土地财政的让步。如果地方政府希望通过集体土地入市筹集乡村振兴资金，却又想用土地财政来建设城市基础设施农村建设用地入市问题解决，那么这个算盘注定会失败。 。

2020年11月12日上午