石牌楼价格 老破小跑输大市的定律，你中招了吗？

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编辑| 无聊的油瓶

在大家固有的认知里，买房的时候要尽量远离老人、穷人、小人物。

因为从过去几个周期来看，除学区房外，老旧小房的增速远远落后于市场，已经逐渐偏离了市场主流需求。

但凡事都有例外。

比如天河石牌，这个被鸭米叔叔普及的宝地，就有着违背市场逻辑的神奇存在。

位置、程度、配套设施都一样。 当主流市场价格只有5万多元时，不少2、30年的老小区售价在8万至9万元/平方米，最贵的达到1.1万元。 每平方米1万元，基本是隔壁第二大小区的两倍。

不仅是房源，涨价和成交每分钟都在击败马路对面新房的电梯时间。

一年多时间，石牌旧破房增幅高达64%，而同期次新房仅不足30%，完全无视“旧破房”跑输市场的规律...

30年楼龄楼梯屋，挂牌价11万元/平米

远远超过马路对面的5万多部电梯。

石牌紧邻天河CBD，坐拥地铁3号线+BRT，著名电脑城百脑汇，大量城中村纵横交错，是无数外来务工人员的聚集地。

至于房价农村牌坊图片，不低也不高，在天河的大佬们之中显得鹤立鸡群。

然而，以上都不重要。

对于石牌来说，最引以为傲的就是拥有华师大和暨南大学两所著名大学。 尤其是以这些大学命名的老小代表，房价一点也不佛系。

这里的房子可以分为两类：2000年以后建的亚新房，和2000年以前建的老旧小房子。不过从价格上来说，后者远远超过前者，基本高出30%——50以上。

比如华东师范大学宿舍中心区的这套房产，是一栋30年的楼龄，没有电梯，也没有小区。 本来挂牌价是800万，但是十天之内就涨了100万农村牌坊价格，总价达到了900万，相当于单价超过了11万。 一点也不比市场上的次新房便宜。

没有比较就没有伤害。 马路对面的汉景轩，有电梯、花园、小区。 市场价仅为6.4万/㎡，两者价差近5万+。

像这样的高价楼梯房数不胜数。

华东师范大学宿舍北区，挂牌均价7.6万元/平方米； 在华东师范大学宿舍南区，所有房源价格在每平方米8.2万元至9万元之间。

至于暨南大学，与华师大仅隔一条中山大道，其宿舍就像很多老小区一样。 抹灰水泥外墙相对较旧。 大部分都是3-6层的楼梯，看上去年代感十足。 。

不过，也有不少房子售价达到每平方米8万元。 一套70平方米的三居室总价为568万元。 均价与周边社区相差2万元至3万元。

这样的单价，出门左转就可以买到离地铁和中央配套更近的次新房。 在天河北，位置比较好石牌楼价格，买东西的选择也很多。

二流学位比年轻学位更贵，一年内飙升64%。

成交额突破8万元，领跑石牌区域

从增长速度来看，这些90年代的老房子和小房子并不弱于新房子，甚至可以说引领了该地区的潮流。

其中，华东师范大学宿舍南区去年售价为5.5万。 今年更是飙升至9万+，巨幅涨幅64.79%，彻底碾压石牌2000年之后的二手代表中铁盛德国际。

1995年代建成的暨大花园和暨大宿舍平均增幅超过30%，超过了2000年代出生的。 建筑物的年龄对房价的上涨没有影响。

我们来看一下交易情况。

笔者统计了目前石牌地区成交额前10名，发现高校老霸基本占据半壁江山，最高成交额已突破8字头。

而且，这些房产常年供不应求。 上市几天后就能秒卖，下架速度惊人。 让人不得不感叹：老房子前面有校名，真是越老越值钱了。

起初，我以为价格高是因为我的学位。 毕竟，有了大学前缀，我就可以去华师附中或者暨南大学附属小学读书，走上人生的巅峰。

但事实上，要想上这些名校，要么要通过考试，要么招收教职员工的子女，而且没有相应的房产。

按照定位招生原则，石牌的房子基本都去桃玉路小学和石牌小学，充其量只能算是天河的二线学校。

那么，同样的程度、配套设施和位置，为什么这些老旧破旧的店铺比其他二手店贵呢？

其实答案很简单。 所谓老牌大学社区与其他社区最大的区别在于，它们是建在大学里的。

大学老失败者

超越市场定价逻辑的神奇存在

如果房子建在大学里，为什么溢价要高呢？

这意味着管理、配套设施、环境、人文氛围与学校基本一致。 说白了，开发商就是大学。

放眼楼市，相当于作弊，没有解决办法。

一、物业管理好石牌楼价格，居住质量高

这些社区均由大学统一管理。 虽然开放，但校园的进出非常严格。 如果出了问题，由于学校的社会角色，受到的关注程度不是普通物业可比的。

比如华师大的宿舍是学校自己拥有的，并不像其他社区那样外包。

此外，大学宿舍的住户大部分是教职员工。 入住率高，出售的很少。 网上只列出了少数单位。

当其他房地产项目仍然以靠近科研机构和高品质为卖点时，这些房子直接建在学校里，所以他们不得不接受。

二是房屋质量有保障。

学院宿舍最初是学校为了满足教职工的住房需求而建造的，后来逐渐推向市场。

所以，房子虽旧又新，但品质却丝毫不逊色：板楼设计基本一楼梯两户，南北对流，采光通风良好，房屋利用率高。

70平米+三居室，合住的房间很少，户型方正，卧室面积还可以，距离房间的阳台基本在4平米以上。

第三，独特的校园环境为社区增添了大量优质空间。

学校设施齐全，各种体育场馆和活动中心全天开放，除了食堂和超市基本免费使用。

而且，路上行走的都是年轻的兄弟姐妹，充满了青春气息，不仅赏心悦目，而且没有社交勾心斗角。

最重要的是，名校一般历史沉积明显，绿化率高，一进门就有一种郁郁葱葱的感觉。

这种处处散发着的文化气息、校园氛围也算得上是不可再生的资源。 基于此的住宅自然价格不菲。