通州区发布农村集体经营性建设用地入市暂行办法

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通州区自然资源和规划局发布

关于通州区集体商业建设用地入市的通知

暂行办法政策解读

明确农村集体经营性建设用地入市程序和规则

《通州区集体商业建设用地入市暂行办法》政策解读

一、该方法制定的背景和意义

为深入贯彻落实中央和省、市政府关于农村土地制度改革的政策和部署村口牌楼，建立健全城乡统一的建设用地市场，推动集体经营性建设用地入市依法有序推进，根据《江苏省自然资源厅关于印发《江苏省集体经营性建设用地入市暂行办法》的公告》要求，制定《通州区暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。

探索建立与国有建设用地同权、同价、同责的集体经营性建设用地市场准入制度，有利于盘活土地要素，加快乡村振兴步伐。 是深化农村土地制度改革的重要组成部分，对于统筹城乡土地发展具有重要意义。 对利用、保护农民土地产权、促进城乡一体化发展、促进乡村振兴具有重要意义。

2、目标任务

通过开展集体经营性建设用地入市试点，明确农村集体经营性建设用地入市范围、模式和程序农村建设用地土地租赁合同，建立市场交易规则和服务监管制度，建立公平合理的土地市场秩序。增值收入分配机制，推动建立“同权同价、流转顺畅、利益共享”统一的城乡建设用地市场，探索相关工作衔接机制，把试点作为重要任务探索通州区全面开展集体商业建设用地入市的路径和改革办法。

三、主要内容

第一章 总则

通州区范围内农村集体经营性建设用地入市适用本办法。 规划用途为工矿仓储、商业服务、养老、旅游等农村集体商业建设用地，不包括农村宅基地和商品房开发用地。

第二章 市场进入者

主体是具有土地所有权的农村集体经济组织农村建设用地土地租赁合同，包括镇、村、小组农民集体。

第三章 市场准入范围

依法取得并符合工矿仓储、商业服务、养老、旅游等规划的农村存量集体商业建设用地农村石牌坊，尚未办理农用地或未利用地转用手续的，必须先完成转换程序，并执行相应的补偿程序。

第 4 章 如何进入市场

转让、租赁、出资（入股）等有偿使用方式。 最长使用年限不得超过同类型国有建设用地的最长使用年限。

第五章 市场准入程序

本次交易原则上采取挂牌形式。 市场进入主体或其授权委托人应当制定市场进入计划。 方案由集体经济组织集体研究决定，公告无异议后形成市场准入决定。 市场准入主体应当向属地政府、区人民政府逐级提交市场准入申请。 自然资源和规划部门牵头召集地方政府和部门对已申请入市的地块进行联合审核。 自然资源和规划部准备土地上市申请，并提交政府批准。 政府批准集体经营性建设用地进入市场。 在江苏省土地市场网、地方土地市场及相关媒体上发布交易公告。

集体商业建设用地使用权转让、租赁交易完成后，自然资源部门将出具《交易确认书》。 经公告无异议后，双方签订《转让（租赁、作价投资）》合同。

第六章 转让、租赁、抵押

集体经营性建设用地转让、租赁、抵押按照国有建设用地二级市场管理。 租赁土地抵押必须取得所有权人的书面同意。

第 7 章，收入管理

区财政部门应当设立农村集体经营性建设用地入市专户，所有交易资金均纳入专户管理。

发生交易时，土地增值收益调整资金必须划入区财政专户。 调整资金是指农村集体经营性建设用地入市再流转时从土地增值收入中收取的资金。 调整资金按照非税收入管理，实行收支两条线。

若通过转让方式入市的，将根据交易价格逐步缴纳调整费。 转让价款每亩100万元（含100万元）以内的部分，按增值收入的5%缴纳； 出让价中每亩100万元以上200万元（含）部分按增值收入的10%缴纳； 转让价款每亩200万元以上的部分，按增值收入的15%缴纳。 若企业通过租赁、作价出资（入股）方式入市，则以租金和股价合计作为入市收入，并支付增值收入的20%。

转调调整费根据增值收入累进征收。 例如，增值税收入50%以内（含50%）的部分，按10%缴纳； 增值收入50%以上100%（含100%）部分按20%缴纳； 100%以上的收入按30%缴纳。

农村集体经济组织进入集体经营性建设用地市场取得的净收入归农村集体经济组织所有，并在集体经济组织内部合理分配。 主要用于社会保障、改善基础设施、改善农村公共服务等公益性事项。

建立集体经营性建设用地入市收入辅助账户，纳入农村集体资产统一管理，严格按照规定分配和使用。 在：

村内其他集体经济组织进入市场的，净收入的10%归村集体留用，归村集体所有，用于村内公益性支出； 其余按照农村集体资金和资产资源管理有关规定管理；

（二）乡镇集体经济组织入市的，其所得收益应当主要用于辖区内农村基础设施建设和民生工程等支出。