国家法律不允许农民集体所有土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设

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20世纪90年代以来，全国范围内出现了大量擅自流转、出让、出租农村集体土地使用权用于非农建设的现象。 土地承租人直接与集体土地所属村委会签订土地租赁协议，然后建造房屋自用或转租给他人获取收益。

但现阶段，国家法律不允许农民集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建设。 《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划，取得建设用地的企业依法因破产、合并等原因导致土地使用权依法转让的情形除外。” 因此，农民集体所有的土地使用权一般不能转让、出让或者出租用于非农业建设。 农村集体经济组织与其他单位或者个人以土地使用权入股、合资等方式共同举办企业的，必须使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，须向县级以上地方人民政府土地行政主管部门报告。 主管部门提出的申请，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市规定的审批权限批准。 其中，涉及占用农用地的，还须办理农用地转用审批手续。

企业未按照上述规定租赁集体土地用于非农业建设的，双方签订的《土地租赁合同》也将因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。 因此，在签订集体土地租赁合同获取企业经营用地时，需谨慎对待，尽量避免相应的法律风险。

但如果仍然按照土地管理法的规定石牌楼，上级政府将首先征用土地，将土地性质由农民集体所有变为国有，然后转让为建设用地。 这个过程很复杂，环节也很多。 完成一个项目通常需要两年的时间。

近年来，一些地区逐步放宽集体土地流转限制。 2001年2月和6月，长城分别在苏州和安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会石头牌坊多少钱，成立了河南新乡、江苏安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区，此举是我国现行土地管理法的重大突破。 各试点地区也相继出台了相关管理办法，如《广东省关于实施农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》 、《安徽省集体建设用地有偿使用及使用权转让试行办法》等。这些地方文件明确规定，集体建设用地可以采取出让、出让、抵押、租赁等方式转让，并规定了转让条件、转让审批程序等

地方政府制定的这些文件中关于土地流转的主要规定如下：

（一）转让条件

各地方性法规规定的转让条件包括：

一、所有流转的农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划。 位于城市、村、镇规划区内的，应当符合城市规划和村镇建设规划。

2、建设项目按照国家法律规定需要批准的，应当依法取得项目批准。

3、权属合法、清晰、无争议。

转让的集体建设用地必须依法确认权属，明确集体土地所有者和土地现有使用者，不得与周边土地所有者和土地所有权发生争议。用户，并且区域必须准确。 为避免纠纷发生，多数地区对需要流转的集体非农建设用地先行确权、登记、核发证书，并明确规定“未经批准不得核发集体土地所有权证”。登记。” 《流转》（《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》）。

4、流转的必须是现有集体建设用地，不得为农田等集体土地。

出让的土地必须依法批准为建设用地或者已经依法转为建设用地。 农用地转为集体建设用地的，必须按照用途管制的要求进行申请并严格审批。 农用地不得擅自流转。 进行转账。

五、严格限制集体建设用地出让用途

流转的集体建设用地可用于兴办各类工商企业、建设公共设施和公益事业、建设农村村民住宅等。取得集体建设用地的单位和个人应当按照用途使用土地。区、县人民政府建设用地批准文件中载明的，不得随意变更。 通过出让、转让、租赁取得的集体建设用地不得用于商业房地产开发和住宅建设。

（二）转让方式及期限

各地规定的集体建设用地出让方式包括以下几种：

1、出让：是指集体土地所有者将一定期限的集体建设用地使用权转让给土地使用者，土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让金的行为。 出让方为集体经济组织农村建设用地土地租赁合同，受让方取得集体出让建设用地使用权。 集体建设用地使用权出让的最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。

2、租赁：是指集体土地所有者或者农村建设用地使用权人作为出租人，将其集体土地的建设用地出租给承租人，承租人向出租人支付租金的法律行为。 租赁期限不得超过合同法规定的租赁合同最长期限20年。 农村集体建设用地租赁在城乡结合部较为普遍，一般用于工业园区、集贸市场、建材、家电、花卉等市场建设。

3、转让：是指允许集体建设用地使用权人再次转让集体土地使用权的行为。 转让方为本次转让前的原权利人。

4、价出资或入股：是指集体土地所有者将一定期限内集体建设用地使用权的预期收益折算为股份，投资建设项目，然后按照规定获取利息或参与分红的行为。合同。

5、合作、联营：集体土地所有者以一定期限的集体建设用地使用权为条件，与其他单位或者个人合作、共同经营，共同举办企业。 其中，土地固定收益的征收与集体建设用地租赁类似； 根据企业经营状况征收土地收益，与集体建设用地使用权的计价、投资（入股）类似。

6、抵押：集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人通过转让、租赁等方式取得的集体建设用地使用权，作为集体建设用地使用权，不转让集体建设用地占有权。土地使用权。 为债务提供担保的行为。 根据《担保法》的相关规定，集体土地（含建设用地）使用权本身不能单独抵押，只有两种情况除外：（一）承包荒地的土地使用权； （二）农村土地使用权 以（镇）、村企业的厂房及其他房屋建筑物作为抵押，并以其占用范围内的土地使用权作为抵押。 实践中，各省普遍规定集体建设用地使用权可以抵押，但必须向市、县人民政府土地管理部门签订抵押合同并办理抵押登记。 对于集体建设用地使用权抵押融资，大部分地区采取了相对保守的管理方式。 一般来说，融资主要通过建筑物及地上附着物抵押贷款、土地联名抵押等方式进行。 土地单独抵押的，抵押土地集体土地所有者必须出具同意抵押的证明。

依法取得的集体建设用地使用权可以通过转让、转租等方式再次转让。 但为避免集体建设用地使用权炒作，部分地区限制集体建设用地使用权转让。 例如，安徽省规定“集体建设用地使用权应当有偿使用合同”，规定投入开发建设的资金必须达到项目建设总投资的25%以上才能转让。

此外，各地地方规范性文件均规定了集体建设用地使用权“房地一体”出让原则。 例如，《安徽省集体建设用地有偿使用及使用权出让试行办法》第二十五条规定：“集体建设用地与房屋、土地融为一体”。 建设用地使用权转让时，该土地上的建筑物及其他附着物一并转让； 集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让时，其占用范围内的集体土地使用权也随之转让。”

（三）具体审批程序和程序

集体建设用地使用权转让的审批程序因地而异，但一般分为两个程序，一是初次转让程序，二是再转让程序。

一、集体建设用地使用权初次转让程序：

（一）土地所有权人向土地所在地国土资源局（分局）提出转让请求，并经三分之二以上村民会议或者三分之二以上村民代表决议通过同意集体建设用地使用权和集体土地所有权证转让。 申请经区（市）县人民政府审核同意后农村建设用地土地租赁合同，由区（市）县国土资源局（分局）出具划转批准函。

（二）土地所有者取得出让批准函后，双方签订集体建设用地使用权出让合同。

（三）土地使用者持同意转让的决议、同意转让的批准函、集体建设用地使用权转让合同等文件，向国土资源局（分局）申请土地使用权登记土地所在地县（市）的土地登记机关核发集体建设用地使用证。

2、集体建设用地使用权流转手续：

（一）集体建设用地使用权再次转让的，转让双方应当持集体建设用地使用证、原出让合同和重新转让合同，向原登记机关办理变更登记、抵押登记等手续。转让合同等文件。

（二）集体建设用地使用权转让时，地上建筑物及其附着物一并转让； 地上建筑物及其附着物转让时，集体建设用地使用权也随之转让。

（三）集体建设用地使用权再次转让时，原转让合同约定的权利和义务随之转移。

以北京市集体土地使用权流转为例，北京市农村土地流转需要办理以下手续：

（一）首先明确拟出让土地的性质。 流转土地必须是集体建设用地。

（二）必须召开村民代表大会，转让申请须经村民代表大会三分之二以上村民同意签字后方可生效。

（三）承租人（开发商）的建设项目必须受长城和长城限制，必须符合城市建设总体规划和土地利用总体规划。

（四）涉及农用地、未利用地的，须先经市政府转为建设用地。